Résumé de "L’investisseur moderne – Comment faire partie des nouveaux riches" de Jérémy Pajot : Dans "L'investisseur moderne", Jérémy Pajot partage ses stratégies d’investissements financiers qui combinent immobilier, bourse et nouveaux actifs pour vous aider à vous créer des revenus complètement passifs et vous affranchir du salariat.
Par Jérémy Pajot, 2022, 222 pages.
Chronique et résumé de "L’investisseur moderne – Comment faire partie des nouveaux riches" de Jérémy Pajot
Avant-propos
Dans l’avant-propos de son livre "L’investisseur moderne", l'auteur, Jérémy Pajot explique que le monde évolue très vite, notamment la finance avec internet et les nouvelles technologies.
De nouveaux business, monnaies et façons d'investir apparaissent. Aussi, l'investisseur d’aujourd’hui - l’investisseur moderne - doit s'adapter à ces changements et saisir les opportunités.
L'auteur raconte également comment il a investi dans une villa en Indonésie à distance grâce aux outils actuels.
Jérémy Pajot termine son avant-propos en rappelant l’objectif de son ouvrage : guider le lecteur pour qu'il devienne un investisseur moderne et atteigne l'indépendance financière.
Introduction du livre "L’investisseur moderne"
L'auteur, son parcours et ses objectifs d'indépendance financière
L’auteur du livre "L’investisseur moderne", Jérémy Pajot, commence par nous raconter son histoire. Il le fait de façon brève car il est plutôt quelqu’un de discret sur sa vie privée, confie-t-il, et préfère apporter des connaissances à son audience.
L’enfance modeste de Jérémy Pajot
Jérémy Pajot grandit en banlieue parisienne dans une famille modeste. Ses parents sont alors locataires d’un logement HLM. À ce propos, il raconte, un jour, avoir fait une découverte à l’origine de son intérêt pour l’immobilier :
"Lors de leur départ à la retraite en 2010 [l’auteur parle de ses parents], je me suis rendu compte qu'ils avaient payé en loyer l'équivalent de trois fois le prix du bien. Pour m'amuser, j'ai essayé de calculer le prix d'achat de ce logement :
Trois chambres de 100 mètres carrés qui valaient dans les années 90 moins de 60 000 €. Le loyer payé par mes parents pour ce logement social (en moyenne lissé sur 30 ans) était de 500 € par mois. Un petit calcul s'impose : 500 € * 12 mois = 6 000 € par an de loyer payé. Soit 6 000 * 30 ans = 180 000 € en 30 ans. 60 000 € (prix du marché) * 3 = 180 000 €. Mathématiquement, ils ont payé leur logement trois fois en loyer. L'organisme HLM avait donc fait 300 % en louant ce logement à mes parents. Voilà le premier déclencheur de ma future frénésie immobilière."
Jérémy Pajot arrête l'école à 16 ans pour tenter une carrière de footballeur professionnel, sans succès. Il s’exile alors sur la Côte d'Azur pour travailler.
L’ascension de l’auteur vers la liberté financière : d’une maison de retraite à la gestion de fortune
L’auteur trouve un emploi d’agent hospitalier de nuit dans une maison de retraite à Nice. Mais ce travail ne le satisfait pas. Le jeune homme s’ennuie terriblement. Poussé par un désir de progression, il décide donc de reprendre ses études afin de gagner plus d'argent. Il obtient son bac en candidat libre puis poursuit des études supérieures en économie et finance.
L’auteur exerce ensuite 8 ans dans la finance au Luxembourg et en Suisse. Cette longue expérience lui permet d'acquérir des compétences solides pour investir judicieusement.
Son objectif est alors d’atteindre rapidement l'indépendance financière pour vivre librement. Influencé par des ouvrages comme "Père riche, père pauvre" de Robert Kiyosaki, sa philosophie est de considérer chaque euro comme un employé qui doit générer des revenus.
Après 8 ans de salariat, il réussit, confie-t-il, à remplacer son salaire par les revenus issus de ses investissements. Il se consacre désormais à l'éducation financière et à son cabinet de gestion de patrimoine.
Le profil de l'investisseur moderne
Selon Jérémy Pajot, l'investisseur moderne est curieux, pragmatique et n'hésite pas à sortir des sentiers battus pour innover, en s'intéressant par exemple aux crypto-monnaies.
Connecté et informé, il cherche à tirer profit des nouvelles tendances.
Ici, l'auteur se définit comme un investisseur "dynamique", prudent mais prêt à prendre des risques mesurés pour atteindre ses objectifs.
La stratégie d'investissement de Jérémy Pajot en 3 piliers
L'auteur de "L’investisseur moderne" expose ensuite sa stratégie. Celle-ci repose sur 3 piliers complémentaires :
L'immobilier via l'effet de levier du crédit,
La bourse via des placements diversifiés,
Les nouveaux actifs comme les crypto-monnaies.
Le but : diversifier ses investissements pour se créer des revenus passifs.
Le fil conducteur : la liberté financière
Pour Jérémy Pajot, le fil commun de ses investissements est, indique-t-il, la recherche d'indépendance financière. Et celle-ci requiert, selon lui, l'acquisition d'actifs capables de générer des revenus passifs.
L'objectif n'est donc pas de devenir riche, mais simplement de ne plus dépendre d'un salaire pour vivre.
Des méthodes qui s'adressent à tous, y compris aux investisseurs débutants
Ce livre s'adresse avant tout aux primo-investisseurs qui débutent avec peu ou pas d'épargne. L'auteur dit vouloir transmettre, dans cet ouvrage "L’investisseur moderne", ses méthodes éprouvées pour atteindre l'indépendance financière et vivre de ses investissements.
Il entend démontrer que c'est accessible à tous, même en partant de rien.
Définir son profil investisseur
Avant d'investir, Jérémy Pajot insiste sur l'importance de définir son profil investisseur. Autrement dit : évaluer son aversion au risque et son horizon d'investissement.
En effet, pour l'auteur, ces deux paramètres sont essentiels pour choisir des investissements adaptés.
L'aversion au risque
Il s'agit de déterminer la perte maximale que l'on est prêt à accepter sur ses investissements.
Il existe ici 5 différentes catégories d’investisseurs en ce qui concerne les risques :
"1 - L'investisseur prudent - conduit une voiture sans permis : il ne souhaite pas perdre son argent et désire garantir son capital. 2 - L'investisseur modéré - conduit une Renault : il est prêt à perdre, mais très peu. Entre 1 % et 2-3 % maximum. 3 - L'investisseur équilibré - conduit une Porsche : il est prêt à perdre de 10 à 15 % maximum. 4 - L’investisseur dynamique - conduit une Lamborghini : il est prêt à perdre entre 20 et 40 % maximum"
Jérémy Pajot se définit, quant à lui, comme un investisseur "équilibré", prêt à perdre 15 % maximum.
L'horizon d'investissement
Il s'agit de la durée pendant laquelle on conserve un placement. Plus cet horizon est long, moins on est exposé aux risques. On distingue 3 types d’horizons : "Le court terme : pour une durée inférieure à trois ans. Le moyen terme : pour une durée comprise entre trois et huit ans. Le long terme : pour une durée supérieure à huit ans."
L'auteur, par exemple, investit sur le très long terme, au minimum 10 ans.
CHAPITRE 1 : Utilise le crédit bancaire pour faire de l’argent sinon n’emprunte pas !
1.1 - Le crédit immobilier, un outil puissant pour s'enrichir
Le chapitre 1 du livre "L’investisseur moderne" commence par souligner que le premier investissement est souvent le plus important et qu'il ne faut pas se tromper au départ.
"Ton premier investissement est souvent le plus important. En effet, si tu te trompes dès le départ et que cela se passe mal, tu es incité à abandonner et ne plus vouloir investir ton argent."
Pour trouver le meilleur couple rendement/risque, l’auteur a défini 4 critères clés :
La liquidité,
La volatilité,
Le cash flow généré,
L'effet de levier sur le long terme.
1.2 - Immobilier Vs bourse pour un petit épargnant
L'auteur de "L’investisseur moderne" compare ensuite l'immobilier et la bourse.
Considérons, pour cela, 3000€ d'épargne en 2012. Eh bien, grâce à l'emprunt, l’auteur dit pouvoir lever 100 000€ pour l'immobilier et dégager 10 000€ de loyers annuels. En bourse, il n'obtiendrait que 300€ de plus-value avec son épargne.
Ainsi, l'immobilier permet un bien meilleur retour sur investissement grâce à l'effet de levier du crédit sur le long terme.
1.3 - Le crédit immobilier, la "bonne dette"
Contrairement au crédit conso, le crédit immobilier est une "bonne dette", déclare l’auteur.
Pourquoi ? Parce qu’il permet d'acheter des revenus futurs et de profiter de l'effet de levier, d'autant plus avec les taux bas actuels (les propos sont à ramener au moment de l’écriture du livre, en avril 2022).
Les plus grands investisseurs comme Mark Zuckerberg ou Donald Trump l'utilisent.
Jérémy Pajot explique aussi qu'il ne faut pas rembourser trop vite son crédit immobilier mais plutôt réinvestir l'argent.
"Ne rembourse pas ton crédit immobilier, l’inflation le fera pour toi."
1.4 - La stratégie utilisée par Jérémy Pajot pour son premier investissement
Jérémy Pajot nous raconte avoir acheté sa résidence principale en négociant un différé de remboursement. Cela lui a permis d'épargner 20 000€ en 1 an pour un premier investissement locatif avec un objectif de 1500€ de cash-flow net.
L’auteur affirme que cette stratégie est aujourd’hui possible grâce aux taux bas et aux nouvelles façons de louer.
1.5 - En conclusion
Même si l'idée d'être endetté fait peur, les taux actuels du crédit immobilier (les propos sont à ramener au moment de l’écriture du livre, en avril 2022) sont, selon Jérémy Pajot, une chance inouïe pour les emprunteurs de lever des fonds et créer des revenus passifs.
C’est pourquoi l'auteur incite à utiliser le crédit immobilier : grâce à lui, l’immobilier procure un actif peu risqué et des revenus stables, et permet d’augmenter son retour sur investissement.
CHAPITRE 2 : 3 stratégies à haut rendement pour multiplier tes investissements
2.1 - Un secteur immobilier en pleine mutation
Dans le chapitre 2 du livre "L’investisseur moderne", Jérémy Pajot décrit comment l'immobilier a beaucoup évolué ces dernières années avec l'arrivée de plateformes de location comme Airbnb ou Booking. "L'immobilier n'est plus le même qu'il y a 20 ans" lance-t-il. De nouveaux modes de location sont apparus, comme la colocation ou la location meublée de courte durée.
Cette mutation touche l'ensemble du territoire français. La demande locative est forte partout, pas seulement à Paris. Le marché immobilier hexagonal recèle donc un fort potentiel de croissance, même en province.
2.2 - Les 4 grands types de location dans l'immobilier résidentiel
L'auteur distingue quatre principaux types de location dans l'immobilier résidentiel :
La location longue durée vide,
La location longue durée meublée,
La colocation entre particuliers,
La location courte durée de type Airbnb.
Chacun présente des avantages et des contraintes spécifiques en termes de gestion ou de rentabilité.
2.3 - Les 3 stratégies de l'investisseur moderne dans l'immobilier
Stratégie 1 – L’immeuble de rapport
Contrairement aux idées reçues, les immeubles de rapport sont accessibles pour un investisseur débutant, assure Jérémy Pajot. L’auteur a ainsi acheté le sien à seulement 23 ans.
Selon "L’investisseur moderne", les avantages de ce type d'investissement sont multiples :
Des prix attractifs liés à une faible concurrence,
La possibilité d'acheter en lot pour négocier les prix,
L'absence de charges de copropriété.
Stratégie 2 – La division immobilière
Cette stratégie repose sur l'achat de grandes surfaces à bas prix au m2 pour les diviser en petits lots, qui se loueront bien plus cher au m2 une fois rénovés.
La division crée donc mécaniquement de la valeur grâce à cette astuce.
Jérémy Pajot raconte avoir lui-même réalisé un projet à 16 % de rentabilité nette grâce à l'application rigoureuse de cette technique.
Stratégie 3 – L’immobilier international
Enfin, l’investisseur moderne doit aussi diversifier géographiquement ses investissements immobiliers, au-delà des frontières, préconise l’auteur.
Lui-même a notamment acheté une villa de rapport à Bali, grâce à des rendements élevés (jusqu'à 15 %), une forte croissance touristique locale et des critères de confiance dans le promoteur.
L'immobilier international permet notamment de se prémunir des risques liés à un seul marché.
2.4 - En résumé
Grâce à l'application rigoureuse de ces trois stratégies de niches (immeuble de rapport, division immobilière et international), Jérémy Pajot a atteint l'indépendance financière dès l'âge de 31 ans.
Il démontre que des rentabilités immobilières à deux chiffres sont possibles, à condition de sortir des schémas traditionnels d'investissement.
CHAPITRE 3 : Les 3 outils des plus riches pour optimiser leurs fiscalités
3.1 - La fiscalité française reste attractive
Dans le chapitre 3 du livre "L’investisseur moderne", Jérémy Pajot explique que malgré sa réputation de lourdeur, la fiscalité française continue d'attirer les investisseurs étrangers et les capitaux internationaux.
Il existe en effet de nombreuses niches fiscales permettant de réduire sensiblement son imposition sur les revenus immobiliers. Et les maîtriser parfaitement est indispensable pour tout investisseur immobilier souhaitant maximiser son indépendance financière.
3.2 - Les deux options principales : investir en nom propre ou en société
Concrètement, deux options s'offrent à l'investisseur moderne. Chaque solution présente des avantages et des inconvénients spécifiques.
Investir à titre personnel, en nom propre
C’est cet investissement qu’a choisi de privilégier Jérémy Pajot dans un premier temps. Ce statut lui a permis de percevoir ses loyers sans payer d'impôts pendant plusieurs années grâce aux importantes dépenses déductibles liées à ses travaux.
L'auteur précise ici qu’en location meublée, le régime réel est indispensable. Il permet de déduire toutes les dépenses liées à son investissement locatif. Mieux, ce régime autorise des déductions supplémentaires très avantageuses comme les amortissements. Ces "charges invisibles" réduisent l'imposition sans dépenser d’argent.
Investir via une société, typiquement une SCI
Désormais, Jérémy Pajot investit également au travers de SCI soumises à l'impôt sur les sociétés. Ce régime possède de multiples atouts, informe-t-il : un impôt moins salé et la possibilité de reporter des déficits sans limite. Et grâce aux revenus de ses SCI, l’auteur peut réinvestir et faire fructifier son patrimoine sur le long terme, en optimisant méthodiquement sa création de richesse.
3.3 - Une troisième option : la holding
Jérémy Pajot explique ici qu’une holding regroupe les participations financières de diverses sociétés sans commercialiser de produits ou services. Elle investit dans les sociétés du groupe, comme le groupe Kering qui détient Gucci et Yves Saint Laurent.
L'avantage du montage en holding réside dans l'exonération des dividendes via ce qu’on appelle le régime Mère-Fille. La holding évite la double imposition des bénéfices de la filiale, d’où une gestion fiscale optimisée.
L’auteur conclut en décrivant comment cette stratégie en plusieurs étapes lui permet de vivre de ses loyers tout en continuant à investir et à développer son patrimoine. Son but étant d'optimiser sa création de richesse sur le long terme.
CHAPITRE 4 : Les méthodes de Jérémy Pajot pour continuer à investir
Dans le chapitre 4 de "L'investisseur moderne", Jérémy Pajot nous dévoile ses méthodes pour multiplier nos investissements à l’infini.
4.1 - Utiliser l'effet de levier du crédit immobilier
Tout d'abord, l'effet de levier du crédit immobilier est très puissant pour s’enrichir rapidement, affirme l’auteur.
Le but est de réussir à se faire financer au maximum par les banques. L’investisseur moderne renouvellera ensuite l'expérience. Une fois, deux fois, dix fois !
Répéter ainsi les investissements est obligatoire si nous voulons faire fructifier nos revenus passifs. Un seul investissement ne suffit généralement pas, prévient Jérémy Pajot.
4.2 - Maîtriser son taux d'endettement
Comment s'assurer qu'on peut emprunter encore et encore ? C'est là que le taux d'endettement entre en jeu.
Jérémy Pajot nous explique que ce taux, généralement plafonné à 35 %, dépend de plusieurs éléments comme de nos revenus, de la durée de notre prêt, des autres crédits en cours, etc.
Aussi, plus on a de revenus conséquents, plus ce taux d’endettement diminue et plus on peut emprunter.
4.3 - Dépasser le plafond du salaire grâce à l'entrepreneuriat
Oui mais voilà, arrivé à un certain stade, le salaire plafonne les capacités d'emprunt et nous limite dans notre démarche d’investissement.
Jérémy Pajot propose alors ici une solution pour continuer malgré tout à investir sans limite : créer sa société pour augmenter ses revenus et ainsi continuer à accéder à plus de financements. C’est ce que lui a fait : en devenant entrepreneur, il a boosté ses revenus, brisant ainsi les chaînes du salaire fixe et empruntant encore plus.
4.4 - Profiter de l'effet de levier à l'étranger
L'effet de levier international est aussi un moyen puissant pour diversifier géographiquement ses investissements.
Jérémy Pajot en a lui-même fait l’expérience. Il termine en effet le quatrième chapitre de son livre en partageant ses aventures immobilières aux USA et à Dubaï.
Là-bas, les banques sont moins pointilleuses, moins regardantes sur le statut professionnel notamment, fait remarquer l’auteur. Et à Dubaï, ville en plein essor, les promoteurs proposent des facilités de paiements étalés sur 10 ans et la possibilité de recourir à un crédit une fois le bien construit seulement. De cette façon, ce sont ses locataires qui rembourseront son prêt immobilier.
CHAPITRE 5 : Réinvestir son cashflow dans les marchés financiers
5.1 - La bourse, un investissement passif et performant
Dans ce 5ème chapitre, Jérémy Pajot nous embarque dans le monde de la bourse.
Pour lui, la bourse est un investissement attractif pour les revenus complètement passifs qu’elle procure.
De plus, sur la durée, ça paie. L’Histoire a en effet toujours montré que la performance boursière est élevée sur le très long terme, malgré une volatilité inhérente aux marchés actions.
Alors, lance l'auteur : pourquoi ne pas réinvestir une partie des gains de nos investissements immobiliers en bourse ?
5.2 - Les fonds d'investissement ne battent pas les indices
Sur des marchés renommés comme le CAC 40, l’auteur décrit combien il est difficile, pour un investisseur, d’arriver à surpasser les indices boursiers à long terme. Même les fonds d'investissement n’y parviennent pas en raison de leurs frais de gestion élevés.
Jérémy Pajot confie avoir choisi d'investir 30 % de son portefeuille actions en ETF, histoire de suivre tranquillement et passivement les performances des grands indices mondiaux.
5.3 - Le "stock picking" sur les valeurs moyennes
En revanche, l'auteur pratique une sélection active de valeurs (stock picking) sur des marchés plus discrets, comme celui des petites et moyennes capitalisations.
L'objectif est d'identifier des sociétés sous-valorisées grâce à une analyse pointue, dit-il, avec un fort potentiel de croissance à long terme.
5.4 - La force de l’investissement régulier
Ensuite, Jérémy Pajot nous apprend notamment que, grâce aux rendements historiques annuels de 9 % du S&P 500, si nous investissons une somme initiale de 10 000€, puis un montant programmé de 500€ par mois pendant 20 ans, nous pouvons générer un capital de près de 235 000€.
CHAPITRE 6 : Analyser les marchés pour en tirer les meilleures opportunités
Jérémy Pajot nous plonge, avec ce chapitre, dans les arcanes de ses méthodes pour investir en bourse.
Il jongle, relate-t-il, avec deux approches : l'une passive, l'autre plus active.
Ces deux stratégies sont complémentaires. Ensemble, elles ont façonné le chemin de l’auteur investisseur vers le succès.
6.1 - Première méthode passive et sans émotion : la méthode DCA (Dollar Cost Averaging)
La méthode DCA (Dollar Cost Averaging) consiste à investir à intervalles réguliers (chaque semaine ou chaque mois par exemple) une somme fixe dans un indice boursier, sans se soucier des fluctuations des cours.
L'objectif est de lisser la volatilité inhérente aux marchés financiers et profiter de la tendance haussière historique des indices sur le très long terme.
Jérémy Pajot applique cette méthode uniquement sur des indices boursiers reconnus comme efficients et disposant d'une tendance haussière historique sur le très long terme. Il cite, en exemple, des indices phares comme le S&P 500 aux États-Unis.
L'intérêt de cette méthode est qu'elle élimine toute composante émotionnelle ou tentative de "market timing", puisque peu importe les fluctuations du marché à court terme, l'investisseur place régulièrement son argent sur les mêmes supports.
De plus, en cas de baisse des cours, cette méthode permet d'acheter moins cher et donc d'acquérir davantage de parts. Psychologiquement, elle permet de traverser plus sereinement les périodes de crise.
6.2 - Deuxième méthode pour dénicher les pépites : le stock picking
À l'inverse, le stock picking, autrement dit la sélection directe d’actions, demande du temps et de l'analyse, mais peut s'avérer très rentable.
L'auteur passe en revue 4 ratios clés pour identifier des sociétés sous-évaluées :
Le Bêta pour jauger le risque,
Le PER pour comparer valorisation et bénéfices,
Le rendement pour anticiper les dividendes futurs,
Le PBR pour détecter d'éventuelles décotes.
En comparant ces indicateurs à ceux des sociétés concurrentes, il est possible de dénicher des opportunités sur des titres sous-valorisés par le marché. Cette tactique est idéale pour des actions moins sous les projecteurs car elles peuvent représenter de belles opportunités.
6.3 - Maîtriser psychologie et fiscalité
Jérémy Pajot termine ce chapitre de "L’investisseur moderne" en insistant sur l'importance d'une vision long terme et de la maîtrise de soi en bourse.
Accepter la volatilité des cours est indispensable pour profiter des rendements attractifs des marchés actions sur le long terme, souligne l’auteur. Ce dernier recommande également d'optimiser la fiscalité des investissements boursiers, en plaçant son portefeuille au sein d'un PEA. Ainsi, au bout de 5 ans, l'imposition tombe à seulement 17,2 %.
En somme, en mêlant habilement une méthode passive (DCA), une approche active (stock picking) et une optimisation fiscale, Jérémy Pajot esquisse une stratégie boursière gagnante, tout en étoffant et diversifiant ainsi ses sources de revenus.
CHAPITRE 7 : Obtenir de bons rendements sur les marchés
7.1 - Des revenus complémentaires grâce aux dividendes
Jérémy Pajot nous montre, dans ce 6ème chapitre, que les dividendes versés par les entreprises cotées en Bourse constituent une source de revenus passive très intéressante pour l'investisseur moderne.
Ils viennent ainsi compléter les autres revenus comme ceux de l'immobilier.
La clé est de sélectionner avec soin des sociétés solides qui distribueront des dividendes croissants sur le très long terme. Attention, précise l’auteur, il ne faut pas se contenter du rendement actuel, mais bien s'assurer de la pérennité des versements futurs.
7.2 - L’analyse rigoureuse des fondamentaux
Avant d'investir, l'auteur nous dit analyser systématiquement deux indicateurs clés :
Le rendement du dividende (dividende annuel/cours de l'action).
Le taux de distribution (dividendes/bénéfices nets) : ce dernier doit impérativement être inférieur à 1. En effet, une entreprise ne doit pas s'endetter ni puiser dans ses réserves pour verser coûte que coûte un dividende élevé à ses actionnaires.
7.3 - Des statistiques historiques bluffanteset un couple rendement/ risque optimal
Nous apprenons ici que les statistiques historiques sont impressionnantes concernant les sociétés à dividendes. En effet, sur le très long terme, elles surperforment largement les indices boursiers de référence comme le S&P 500.
Aussi, pour l’auteur, il est surtout judicieux ici de réinvestir méthodiquement ses dividendes perçus. Cela décuple littéralement les gains grâce aux intérêts composés générés. C'est un effet boule de neige extrêmement puissant pour l’investisseur moderne.
Par ailleurs, le risque est ici correctement maîtrisé. D'après de nombreuses études, les dividendes Aristocrates (qui augmentent leur dividende depuis au moins 25 ans) affichent une volatilité plus faible que la moyenne des indices actions. Ils résistent également mieux lors des crises boursières.
7.4 - En résumé
En résumé, une sélection rigoureuse des sociétés à dividendes permet de se constituer un revenu passif confortable, avec un couple rendement/risque optimal. C'est un pilier essentiel de la stratégie globale de Jérémy Pajot.
CHAPITRE 8 : Générer des plus-values avec le capital investissement
8.1 - Le monde lucratif du private equity
Dans le huitième chapitre de son ouvrage "L’investisseur moderne", Jérémy Pajot nous présente ce qu’est le private equity. Derrière ce terme se cache une stratégie simple : acheter des parts dans des entreprises non cotées en bourse, puis les revendre avec un joli profit. Et le jeu en vaut la chandelle, puisque, selon une étude de référence, les rendements frôlent les 11,7 % sur les 15 dernières années.
Pour l’auteur, ce gain généreux compense le côté "immobilisé" de l'argent investi.
8.2 - Comment investir en private equity ?
La méthode la plus simple pour un particulier qui souhaite se lancer dans le private equity est de miser sur un fonds spécialisé en capital investissement.
Cette approche offre l'avantage de répartir votre mise sur plusieurs entreprises, diluant ainsi les risques. Mais attention, pour espérer de bonnes performances, le choix du fonds est déterminant. Sur ce point, Jérémy Pajot est catégorique : nous devons absolument nous entourer de professionnels aguerris pour dénicher les perles rares.
8.3 - Comprendre les étapes d'investissement
Jérémy Pajot décrit les 3 paliers principaux du cycle de vie d'une entreprise pour investir :
L’amorçage : c’est l'étape pionnière, où l'on soutient une entreprise naissante : investir à cette étape est risquée car intervenant au tout début de la société, sans clients encore, mais elle est exaltante.
Le démarrage : lorsque la start-up commence à avoir des clients.
Le développement : à ce moment-là, on investit pour propulser une entreprise mature, déjà établie, vers de nouveaux marchés et sommets. Cet investissement est moins risqué que les deux premiers.
En ce qui le concerne, l'auteur nous dit privilégier cette dernière phase, le capital investissement, autrement dit investir dans des sociétés déjà rentables, avec un fort potentiel de croissance à développer.
8.4 - Comment investir dans du capital investissement ?
"La méthode la plus facile, déclare l’auteur, est d'investir dans un fonds qui lui-même investira dans des entreprises non cotées".
Il décrit 3 types de fonds pour investir dans le capital investissement:
Les FCPR, fonds communs de placement à risque.
Les FCPI, fonds communs de placement dans l’innovation.
Les FIP, fonds d’investissement de proximité.
Le private equity immobilier et les SCPI
Jérémy Pajot nous apprend ici que le private equity "version immobilier" existe aussi.
Le principe est alors d'acheter des biens à rénover, de les retaper puis de les revendre avec une confortable plus-value.
Et pour ceux qui préfèrent un investissement tranquille, l’auteur suggère les SCPI qui offrent des revenus complémentaires confortables en toute passivité, avec un risque plus modéré. Il les recommande une fois le cap de l'indépendance financière franchi.
En somme, pour l’auteur : bien analysé et conseillé, le private equity est une classe d'actifs incontournable pour tout investisseur souhaitant diversifier son patrimoine et générer des plus-values à long terme.
CHAPITRE 9 : Investir sur les marchés peer-to-peer
Le chapitre 9 du livre "L’investisseur moderne" nous initie au monde du prêt entre pairs.
9.1 - Le principe du peer-to-peer lending
Jérémy Pajot commence par présenter ce qu’est le peer-to-peer lending (P2P). Il s'agit, informe-t-il, de mettre directement en relation prêteurs et emprunteurs via des plateformes en ligne, sans passer par l'intermédiaire d'une banque. On peut ainsi prêter ou emprunter de l’argent sans les contraintes bancaires.
Le P2P est à la fois économique (coûts de transaction réduits) et potentiellement très rentable, avec des rendements flirtant autour de 12 % selon l’auteur. Une belle manière de diversifier ses sources de revenus.
9.2 - Les différents types de prêts proposés
Que ce soit pour aider monsieur Tout-le-Monde (particuliers), soutenir une entreprise en plein essor ou financer un projet immobilier ambitieux, ces plateformes offrent une vaste palette de prêts.
En ce qui concerne Jérémy Pajot, celui-ci nous dit préférer, sur ces plateformes, le financement d'entreprises déjà bien établies, matures et rentables. Cet investissement, ajoute-t-il, est en effet moins risqué que le capital-amorçage de startups.
9.3 - Profiter de la puissance des intérêts composés
L'auteur partage ensuite un précieux conseil : ne laissez pas dormir vos intérêts, réinvestissez-les.
S’il insiste sur l'intérêt de réinvestir ses intérêts, c’est parce que cela permet une croissance exponentielle des revenus grâce à l'effet boule de neige sur le très long terme. C'est la magie des intérêts composés.
Pour vous donner une idée, un placement de 10 000€ avec un rendement de 10 % peut se transformer en plus de 62 000€ en 20 ans.
9.4 - Bien évaluer et maîtriser les risques
Mais comme pour tout investissement financier, il faut rester vigilant.
Il est indispensable de diversifier les plateformes et de prendre le temps d'étudier la santé des entreprises avant de s’engager. Jérémy Pajot conseille également des prêts de courte durée, pour garder une certaine flexibilité, réallouer son portefeuille rapidement en cas de besoin.
CHAPITRE 10 : S'enrichir avec les crypto-monnaies
10.1 - Le Bitcoin, un souffle moderne
Jérémy Pajot nous parle ici du Bitcoin, la plus connue des crypto-monnaies.
L'utilité du Bitcoin est indéniable, affirme l’auteur, et ce pour de nombreuses raisons.
D’abord, le Bitcoin permet de faire des transactions sur internet et de sécuriser son patrimoine numériquement, sans passer par un intermédiaire comme une banque. Et si pour un Français, le Bitcoin est peu compétitif pour les paiements du quotidien face à l'euro, il a aussi son utilité, note l’auteur, pour les transferts internationaux réalisés en quelques secondes pour quelques centimes seulement. Le Bitcoin est alors un moyen de diversifier et de préserver son épargne à long terme, en particulier face à la reprise de l'inflation.
Mais c'est surtout dans les pays hors OCDE que le Bitcoin prend toute sa puissance. Pour les 85 % de la population mondiale qui n’a pas accès au système bancaire traditionnel ou dont la monnaie nationale est instable, le Bitcoin leur permet d'accéder à l'inclusion financière et d'échapper à leur monnaie en difficulté.
Enfin, termine Jérémy Pajot, le Bitcoin crée des emplois et pourrait devenir la monnaie de référence du commerce international, évitant le passage obligé par le dollar américain.
Ainsi, pour l’auteur, face à la méfiance de certains vis-à-vis des politiques inflationnistes des banques centrales, le Bitcoin s’impose comme une alternative fiable.
10.2 - Des performances historiques spectaculaires
Pour illustrer le potentiel des cryptos, l'auteur partage sa propre expérience. Il confie avoir personnellement investi dans le Bitcoin en 2017. À ce moment-là, le Bitcoin était à 2 920$ l'unité et dans l'Ethereum à 231$ l'unité. En mars 2022, ces cryptos valent respectivement 41 000$ et 3 000$, soit des progressions phénoménales de +1 400% pour le Bitcoin et +1 300% pour l'Ethereum en seulement 5 ans.
C'est une croissance ahurissante en 5 ans. Les crypto-actifs peuvent donc générer des plus-values colossales en peu de temps, mais restent extrêmement volatils et risqués.
Volatilité toutefois mise en perspective par l’auteur
"Le Bitcoin serait spéculatif. Attention, ça va peut-être en choquer certains et certaines, mais le blé est également spéculatif. L’énergie, le gaz, le pétrole et autres sont spéculatifs. L’immobilier est spéculatif. Les devises sont spéculatives. Ça s’appelle l’économie de marché. D'ailleurs, on le voitactuellement avec la guerre en Russie où les prix de l'énergie et du blé explosent .S’insurger contre la spéculation de manière sélective n’a aucun sens."
10.3 - Une indispensable maîtrise des risques
Jérémy Pajot liste ici 9 risques majeurs liés aux crypto-monnaies :
La perte ou destruction des clés privées d'accès aux portefeuilles,
Les risques de piratage des plateformes d'échange (cybersécurité),
La perte de confiance dans les monnaies numériques,
Le durcissement de la règlementation sur les devises numériques,
La fiscalité changeante, avec la possible taxation des monnaies numériques,
Les risques associés à la conversion des devises,
L’interdiction par certains États,
La dilution due à la concurrence dans la Blockchain,
Le ralentissement du réseau.
L’auteur insiste sur le fait que les crypto-actifs constituent une classe d'actifs émergente dont les risques spécifiques doivent être parfaitement appréhendés et maîtrisés.
10.4 - Une adoption qui se confirme malgré les critiques
Le Bitcoin n'est pas sans détracteurs. Pourtant, son adoption ne cesse de croître, son ascension est indéniable, séduisant à la fois les particuliers et les grands acteurs de la finance traditionnelle.
Sa nature décentralisée apparaît comme un concurrent sérieux face aux systèmes financiers centralisés traditionnels.
10.5 - Une nouvelle classe d'actifs d'avenir
En conclusion, Jérémy Pajot nous rappelle l'impact profond des crypto-monnaies sur la finance. L’investisseur moderne, tout en restant prudent, a tout intérêt à se familiariser et à apprivoiser progressivement cet univers digital, certes risqué, mais plein de promesses.
En intégrant judicieusement les cryptos dans un portefeuille diversifié, on peut en capter le potentiel exceptionnel.
CHAPITRE 11 : L’importance d’entrer dans le métaverse
11.1 - Le métaverse, futur monde virtuel prometteur
Dans le dernier chapitre de son livre "L’investisseur moderne", Jérémy Pajot présente le métaverse comme le monde virtuel de demain.
Cette dimension virtuelle nouvelle génération, est aujourd’hui rendu possible, note-t-il, grâce aux progrès des casques de réalité virtuelle capables de nous offrir une immersion totale.
Le métaverse est considéré par beaucoup d'experts comme la "prochaine révolution" dans le monde des affaires et des investissements.
11.2 - Des projections prometteuses
Les prévisions des études réalisées sur le métaverse sont audacieuses : on parle d'un marché potentiel de 800 milliards de dollars à l'horizon 2024.
L’engouement est palpable, avec des titans technologiques comme Facebook (désormais Meta) qui injecte des milliards dans cette technologie.
Mais l'auteur nous suggère de rester vigilant. En tant qu’investisseur moderne, nous devons apprendre et nous tenir informé pour anticiper les opportunités d'investissement avant les autres.
11.3 - Trois façons d'investir dans le métaverse selon "L’investisseur moderne"
Voici trois pistes que propose l’auteur pour s'aventurer dans le métaverse :
Acheter des actions d’entreprises des géants positionnés sur le métaverse, comme Google, Microsoft, Meta, Nvidia ou Roblox.
Investir dans les crypto-monnaies qui alimentent les plateformes du métaverse comme Decentraland ou Gala.
S'immerger dans le métaverse et y investir directement en achetant des parcelles de terrain virtuelles ou des NFT.
11.4 - Le métaverse : un secteur d’investissement prometteur mais risqué
Le potentiel du métaverse est indéniable. Mais bien que prometteur, le métaverse reste un secteur risqué. C'est un terrain encore jeune.
L'auteur recommande d'y investir uniquement de l'argent qu'on est prêt à perdre. Il s'agit de l'investissement le plus aléatoire traité dans le livre. Pour autant, pour l’investisseur moderne, rester connecté aux évolutions du métaverse est un impératif.
CONCLUSION
Dans sa conclusion, Jérémy Pajot met en évidence plusieurs idées clés. Ce dernier :
Souligne d’abord qu’investir est essentiel pour assurer notre indépendance financière, surtout face au contexte économique tendu de la France.
Nourrit l'espoir que, à travers ces pages, le lecteur soit inspiré. Il espère que son livre nous aura convaincu qu'il est possible d'atteindre la liberté financière.
Nous conseille de diversifier nos investissements de façon intelligente, c’est-à-dire entre immobilier, marchés financiers et nouvelles tendances.
Rappelle que tout commence par des objectifs clairs, qui serviront de boussole motivationnelle.
Clôt en exprimant sa gratitude à tous ses lecteurs et en les invitant chaleureusement à le solliciter pour un accompagnement sur leur chemin investisseur.
Conclusion de "L’investisseur moderne – Comment faire partie des nouveaux riches " de Jérémy Pajot
Une lecture inspirante pour devenir un investisseur libre et prospère
Dans son ouvrage percutant, Jérémy Pajot nous offre une lecture à la fois inspirante et riche en conseils concrets. L'auteur nous dévoile étape par étape sa stratégie pour obtenir rapidement une indépendance financière pérenne.
Les 2 idées forces de "L'investisseur moderne"
Combiner immobilier, bourse et nouveaux actifs pour s'enrichir
En nous relatant sa propre expérience dans "L’investisseur moderne", Jérémy Pajot nous prouve qu'il est possible de se libérer du salariat, même en partant de rien.
La méthode de l'auteur repose sur trois piliers : l'immobilier, la bourse et les nouveaux actifs (tels que crypto-monnaies, le private equity, le métaverse…). En les combinant habilement et en utilisant l'effet de levier du crédit immobilier notamment, n'importe qui peut progressivement remplacer son salaire par des revenus complètement passifs.
Oser innover et exploiter les investissements modernes
L'auteur nous pousse également à sortir de notre zone de confort.
Pour lui, l'investisseur moderne doit savoir innover, en explorant l'immobilier à l'international par exemple ou les nouvelles classes d'actifs comme les crypto-monnaies. En cela, ce livre diffère de ce qu’on lit habituellement. Le contenu est très actualisé en mettant en avant les nouveaux outils actuels d’investissements en ligne notamment.
Certes audacieux, Jérémy Pajot reste néanmoins pragmatique. Il insiste sur l'importance de la diversification et d'une analyse rigoureuse des risques avant tout investissement.
Un guide pour concrétiser ses rêves de liberté financière
L'ouvrage "L’investisseur moderne" est une mine d'or pour quiconque aspire à l'indépendance financière. Écrit dans un style direct, il fournit de nombreux conseils pratiques, appuyés par l'expérience probante de son auteur.
C’est une lecture inspirante et motivante qui donne envie d'oser se lancer à son tour dans l'aventure de l'investissement, tant cela paraît accessible une fois le livre terminé.
Points forts :
Les nombreuses infographies qui illustrent les propos sont très pédagogiques et apportent une véritable valeur au contenu.
La synthèse à la fin de chaque chapitre met en évidence les idées clés à retenir.
La stratégie proposée en 3 piliers (immobilier, bourse et nouveaux actifs) est très actuelle et nous fait mieux découvrir les nouvelles niches porteuses.
Le fait que l’auteur partage sa propre expérience pour appuyer ses méthodes vers la liberté financière rend la lecture très concrète.
Le livre regorge de conseils pratiques, d’informations et de "trucs du métier" pour optimiser la rentabilité de ses investissements immobiliers et financiers.
Points faibles :
Je n’en vois pas.
Ma note :
★★★★★
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